Olimpiadi Milano-Cortina 2026: Impatto sul Mercato Immobiliare di Lusso

Olimpiadi Milano-Cortina 2026: perché Porta Romana è un osservato speciale

Lo scalo di Porta Romana, interessato da un radicale cambiamento in vista delle Olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026, rientra tra le aree disciplinate nell'Accordo di Programma sulla trasformazione urbanistica, con interventi mirati a sostenibilità e innovazione: il Villaggio Olimpico, il futuro Parco Romana, nuovi percorsi pedonali e ciclabili, edifici a basso impatto energetico. Questa zona è sempre stata ben servita da trasporti e servizi essenziali, ma l'assegnazione dei Giochi ha accelerato l'arrivo di grandi aziende che hanno scelto qui il proprio headquarter: Fondazione Prada, Louis Vuitton, Bottega Veneta, Golden Goose, Jil Sander e altre realtà del gruppo LVMH hanno contribuito a trasformare l'area in un polo stabile per moda, design e funzioni direzionali di alto profilo.

I progetti urbanistici più rilevanti riguardano la creazione del Parco Romana, grande area verde pubblica che collegherà in modo più fluido Porta Romana al resto della città, il Villaggio Olimpico che, una volta concluso l'evento, verrà convertito in residenze per studenti e giovani professionisti, e lo "Scalo d'Arts", spazio dedicato a street art, eventi culturali e iniziative aperte al quartiere. Per chi desidera approfondire il quadro più ampio delle trasformazioni urbane di Milano, è utile mettere in relazione questi interventi con quanto raccontato nell'articolo dedicato all'impatto delle nuove infrastrutture sul valore degli immobili di lusso in città.

Valori immobiliari: dove siamo oggi e cosa ci si può aspettare

A livello immobiliare, tutta l'area di Porta Romana e del sud Milano sta già beneficiando di un incremento dei valori, trainato sia dai grandi progetti di rigenerazione sia da numerosi interventi di ristrutturazione e ammodernamento su scala più contenuta. Secondo le stime elaborate da Scenari Immobiliari per Confcommercio, l'area di Porta Romana è destinata a registrare un aumento dei prezzi di circa l'11,7% entro il 2026 e fino al 23,4% entro il 2030 rispetto ai valori pre-Olimpiadi, mentre Santa Giulia – altra zona chiave dei Giochi – potrebbe arrivare a crescere fino al 25% entro il 2030.

Analisi più recenti indicano che il valore medio in Porta Romana ha già superato i 7.400 euro al metro quadrato, con un aumento superiore al 45% rispetto al 2020, e prevedono ulteriori incrementi nell'ordine del 10–12% nei due anni successivi all'evento. Questo andamento, inserito nel contesto generale del mercato di pregio milanese, conferma quanto discusso negli articoli dedicati alle zone migliori per investire in immobili di lusso e alla valutazione degli immobili di lusso a Milano, dove si evidenzia come le aree interessate da grandi trasformazioni urbane tendano a sovraperformare la media cittadina.

Parallelamente, l'effetto Olimpiadi sta attirando un numero crescente di acquirenti stranieri: il valore medio degli immobili cercati in città ha superato 1,4 milioni di euro, uno dei livelli più alti d'Italia, con un interesse marcato per unità di pregio vicine alle nuove polarità urbane e alle sedi direzionali internazionali. Questa dinamica si collega direttamente ai temi affrontati nella guida agli investimenti per acquirenti internazionali, dove viene analizzato il profilo di chi guarda a Milano come hub europeo stabile nel medio-lungo periodo.

Quando comprare e quando vendere: una timeline ragionata

La domanda più frequente tra chi osserva Porta Romana e le zone limitrofe è se convenga muoversi adesso o attendere che le Olimpiadi siano più vicine. Oggi ci troviamo in una fase che potremmo definire "intermedia": una parte importante delle rivalutazioni è già avvenuta, ma i prezzi non sembrano aver ancora incorporato per intero l'effetto post-evento stimato per il periodo 2026–2030.

Per chi compra con un orizzonte di medio periodo (5–10 anni), l'ingresso sul mercato prima del 2026 consente ancora di intercettare un potenziale di crescita ulteriore, soprattutto su immobili con margini di valorizzazione tramite interventi mirati (efficientamento energetico, ridistribuzione interna, upgrade delle finiture). In questo senso, è utile integrare le valutazioni con i criteri illustrati nella guida alla valutazione degli immobili di lusso, che aiuta a individuare gli asset con il miglior rapporto tra prezzo attuale e prospettive di apprezzamento.

Per chi valuta la vendita, lo scenario è diverso: una strategia possibile è programmare l'uscita tra il picco di attenzione legato all'evento (2026–2027) e la prima fase di consolidamento successivo, quando i nuovi servizi saranno a regime e il quartiere potrà mostrarsi nella sua configurazione definitiva. In quest'ottica, un immobile già riqualificato – o pronto per usi molto richiesti come il segmento studenti e young professional, cui sarà destinato il futuro ex Villaggio Olimpico – potrà risultare particolarmente interessante per investitori che cercano rendimenti stabili nel lungo periodo. Collegare questa riflessione a quanto descritto nelle guide alla vendita di ville di lusso e alla vendita di appartamenti di lusso a Milano può aiutare i proprietari a impostare con realismo il timing e la strategia di uscita.

Il tema non riguarda solo la compravendita. Il mercato delle locazioni sta già registrando tensioni significative: recenti rilevazioni mostrano aumenti degli affitti a doppia cifra, con crescite fino al 63% nell'area di Porta Romana in vista dell'evento, in linea con quanto sta accadendo in altri quartieri di fascia alta come CityLife. Per chi sta valutando un investimento a reddito, è quindi essenziale ragionare non solo sul valore di rivendita, ma anche sulla sostenibilità e sull'evoluzione dei canoni nel medio termine, alla luce delle regole sulle locazioni di breve e medio periodo, tema approfondito nella guida completa all'affitto di appartamenti di prestigio.

Uno sguardo oltre il 2026

Oltre alla finestra olimpica, ci sono fattori strutturali che possono sostenere il mercato nel lungo periodo: miglioramento delle infrastrutture, nuova offerta di spazi verdi e percorsi ciclopedonali, rafforzamento del polo direzionale e culturale e un bacino crescente di studenti e lavoratori internazionali. Se da un lato sarà importante monitorare l'equilibrio tra sviluppo e accessibilità, dall'altro il quadro conferma come Porta Romana e le aree limitrofe siano destinate a rimanere, anche oltre i Giochi, uno dei fulcri del mercato immobiliare di pregio milanese, in continuità con le dinamiche già analizzate negli articoli sulle zone più esclusive e sulle nuove infrastrutture.