Quanto vale davvero un Appartamento di pregio con terrazzo a Milano: Analisi del Premium Price

In riferimento ai valori immobiliari presi in considerazione negli ultimi 24 mesi, è chiaro che la tendenza a Milano è stata sicuramente a rialzo costante. Questo trend è stato guidato dalle nuove infrastrutture (metropolitane e servizi) che hanno incrementato la domanda nei nuovi quartieri, spingendo di conseguenza al rialzo anche le zone più ambite e centrali. Tuttavia, un'analisi più approfondita rivela che la vera forbice nei prezzi non dipende solo dalla zona, ma da una caratteristica specifica: la presenza di spazi esterni.

Come abbiamo approfondito nella nostra analisi sull'impatto delle nuove infrastrutture sul valore degli immobili, la connettività è fondamentale, ma il vero "game changer" nel segmento degli immobili di pregio a Milano oggi, è la possibilità di vivere l'esterno restando in città. Una differenza sostanziale nei valori di transazione si nota proprio nelle unità immobiliari provviste di terrazzi, logge o giardini pensili.

Il Caso di Studio "Magenta": 220.000 Euro di Differenza per un Terrazzo

È proprio nelle zone più prestigiose che si nota maggiormente questo divario tra un immobile "standard" e uno dotato di sfogo esterno. Prendiamo ad esempio la zona Magenta, molto richiesta sia per il prestigio della centralità, sia per l'eleganza delle costruzioni in stile Liberty e neoclassico, dove però i terrazzi sono una "vera rarità" architettonica.

Lo scorso semestre abbiamo gestito una doppia vendita che rappresenta un caso studio perfetto per quantificare questo "Premium Price". Nello stesso palazzo signorile situato in Via Vincenzo Monti:

• Abbiamo venduto un appartamento al terzo piano di 140 metri quadrati a 1.400.000 euro.
• Abbiamo venduto un appartamento della stessa metratura (140 mq), ma posto al sesto e ultimo piano con un terrazzo di 30 metri quadrati, a 1.620.000 euro.

Questo è un esempio lampante di come la presenza del terrazzo abbia incrementato il valore immobiliare di oltre il 15%. In queste zone storiche, dove è impossibile costruire nuovi balconi per vincoli paesaggistici, la rarità del bene può spingere questo incremento anche verso il 20%, trasformando lo spazio esterno nell'asset più liquido e difendibile del patrimonio immobiliare. Per chi cerca investimenti in queste aree, suggeriamo di consultare la nostra guida sulle 5 zone più esclusive per appartamenti di lusso a Milano.

CityLife e il Nuovo Lusso: L'Unicità dell'Ultimo Piano

Se ci spostiamo nelle nuove aree di prestigio come CityLife o Porta Nuova, la dinamica cambia. Qui i terrazzi sono la norma, non l'eccezione, essendo presenti in quasi tutte le unità abitative. La differenza sostanziale, quindi, si riscontra per lo più nei valori degli immobili posti all'ultimo piano (Attici e Superattici).

In questi contesti, dove le tipologie ai piani intermedi sono spesso similari, l'unicità dell'ultimo piano — che garantisce privacy totale, vista dominante e spesso lastrici solari esclusivi — determina incrementi del valore al metro quadro che superano il 30%. Non si paga solo lo spazio esterno, ma l'esclusività e l'assenza di introspezione visiva da parte dei vicini, fattori cruciali per la clientela di alto profilo.

Brera: Il Silenzio e il Verde come Moltiplicatori di Valore

Stesso discorso per un immobile preso ad esempio in zona Brera, tra le più richieste dal mercato internazionale. Qui la valutazione è ancora più complessa perché l'offerta è estremamente eterogenea. Come spieghiamo nell'articolo su quali sono le zone migliori per investire, in Brera esistono indirizzi con strade molto trafficate e location molto più esclusive e silenziose.

In questo contesto, poter godere di uno spazio esterno, che sia un giardino interno segreto o un terrazzo a tasca sui tetti, fa schizzare i valori con un incremento superiore al 30% rispetto a un appartamento analogo ma privo di sfogo o esposto su strada rumorosa. Lo spazio esterno in Brera non è solo un "plus", è l'elemento che definisce l'immobile come "trophy asset".

Come Calcolare Tecnicamente il Valore del Terrazzo?

Al di là dei prezzi finali di vendita, come si arriva a queste cifre in fase di stima? È importante sapere che nel mercato del lusso non tutti i metri quadri esterni valgono uguale. In una valutazione immobiliare accurata, applichiamo dei coefficienti specifici:

• Terrazzo a livello (al piano): viene generalmente valutato tra il 30% e il 50% del valore al mq dell'abitazione, a seconda dell'esposizione e della vivibilità.
• Lastrico solare (collegato da scala): ha un valore inferiore, solitamente tra il 20% e il 25%, perché meno fruibile direttamente dalla zona giorno.
• Giardino privato: varia enormemente (dal 10% al 30%) in base alla privacy e alla luminosità.

Se state valutando un acquisto o una vendita, ricordate che nel mercato attuale di Milano il terrazzo non è un accessorio: è il principale driver di valore e liquidità dell'immobile.